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建物の明渡し・立ち退き

 建物の明渡し・立ち退き問題は,特に生じやすい紛争です。
 賃貸借契約を終了させ,明渡し・立ち退きを実現するのは,意外にハードルがあります。

1 土地建物の賃貸借契約の終了事由

 建物を明け渡しを求めるには,賃貸借契約を終了させねばなりません。
 契約の終了原因には,以下のようなものがあります。
 
①賃貸借契約の合意解約
②賃貸借契約の解除
③賃貸借契約の更新拒絶
④賃貸借契約の解約申入れ

 

2 賃貸借契約の合意解除

 合意解除とは,賃貸人と,賃借人が,話し合いで,賃貸借契約の終了に合意することです。
 この場合には,明渡はスムーズにいきます。

 

3 賃貸借契約の解除

 解除とは,相手方に何らかの解除原因があることを理由に,契約を終了させることを指します。
 賃料の不払いや,賃貸人に無断で物件を転貸(また貸し)したような場合には,解除事由が認められます。
 
 しかし,賃貸借契約(とりわけ居住目的の賃貸借契約)においては,法律は,賃借人に対して手厚い保護を与えています。
 法律的には,単に解除事由があるというだけでは契約の解除は認められず,「賃借人・賃貸人間の信頼関係が破壊されているか」,「賃借人の行為が背信行為」といえるかという点が考慮されるのです。
 賃貸借契約を解除できるかどうかは,高度な法律問題なのです。

 

4 賃貸借契約の更新拒絶・解約申入れ

 賃貸借契約は基本的には,契約期間が決められていますが自動更新するものがほとんどです。
 この更新をせずに,契約期間内で契約を終了させるという告知を,更新拒絶といいます。
 
 賃貸借の解約申入れとは,期間の定めのない賃貸借契約において,賃貸借を終了させる意思を告知し,一定期間経過後に賃貸借を終了させることを指します。
 
 しかし,建物の賃貸借契約については,法律は賃借人に特別の保護を与えています。
 更新拒絶にしろ,解約申入れにしろ,賃貸人から賃貸借の終了させる場合には,賃貸借を終了させる「正当な理由」が必要です。
 正当な理由とは,賃貸人が建物を使用する必要性,賃借人が当該建物を出ていく不利益のほか,立ち退き料の支払いの有無や額により決定されます。
 
 正当な理由の有無もまた,高度に法律的な問題です。

 

5 建物の明け渡しをもとめるとき,求められたときは…

 賃貸借契約の終了には,とても難しい法律問題があるのです。
 しかも,この法律問題は,賃貸人や賃借人,対象の建物のあらゆる事情が考慮対象となるため,なかなか個々人では判断しにくいものです。
 弁護士に相談し,解除や明渡が法律上可能なのか意見を求めてみることは有力な選択肢です。


 

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