最終更新日2025.10.1（公開日：2025.10.1）
監修者：弁護士法人 大分みんなの法律事務所 代表 倉橋芳英弁護士
土地の不同沈下は、建築・不動産会社にとって重大な経営リスクとなり得ます。建物の傾斜が発覚した場合、その原因が不同沈下にあるのか、そして会社にどのような法的責任が生じるのか、不安を感じる経営者の方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、土地の不同沈下が引き起こす建物の傾斜のメカニズムから、売主・仲介業者・建築業者の各社が負う可能性のある不同沈下に関する瑕疵（欠陥）とその責任、裁判所での審理のポイントまで、わかりやすく解説します。法的リスクを正確に理解し、適切な対策を講じることで、貴社の事業の安定と成長を守るための一助となれば幸いです。
建物の傾斜はなぜ起こる？不同沈下との関係性
建物の傾斜は、そこに住む人の平衡感覚に影響を及ぼし、めまいや立ちくらみ、さらには精神的なストレスや身体的な不調を引き起こす可能性があります。また、傾斜は見た目の問題だけでなく、建物の構造的な弱体化、扉や窓の開閉困難、配管や電気設備の不具合にもつながり、日常生活に大きな不便とストレスをもたらします。
この傾斜が生じる原因は多岐にわたりますが、大きく分けて「建物自体に起因する問題」「地盤に起因する問題」の二つが考えられます。
1. 建物自体の問題による傾斜
建物自体の問題によって傾斜が生じるケースとしては、以下のようなものが挙げられます。
シロアリ被害
建物の基礎や柱がシロアリによって食害されると、内部がスカスカになり、建物の支持力が失われて傾斜につながることがあります。被害の程度に応じて、柱や基礎部分の交換・補強が必要となります。
老朽化
長年にわたる雨風や湿気により、柱や梁といった木材が腐食したり、鉄筋が錆びたりすることで、建物の強度が低下し、傾斜が発生する可能性があります。定期的な点検と修繕が重要です。
不適切な床の設計・施工
床スラブや梁のコンクリート・鉄筋の品質不良、断面寸法や配筋方法の不適切さ、コンクリートの打設や締固めの不備、養生期間の不足、工事中の一時的な過荷重などが原因で、床に傾斜が生じることがあります。
不適切な床仕上材の施工・使用
床仕上材の選択や品質、留め付け方法の不備、または居住者によるピアノや本棚などの重量物の設置といった想定以上の負荷がかかることでも床が傾斜する場合があります。
構造的な問題・施工不良
新築時に基礎が適切に作られていなかったり、建物の重さのバランスが悪かったり、使用材料の質が悪かったり、手抜き工事が行われたりすると、建物全体の強度が不足し、傾斜の原因となることがあります。
2. 地盤の問題と不同沈下の発生メカニズム
地盤に起因する建物の傾斜は、不同沈下（不等沈下）と呼ばれます。これは、建物の各部が不均一に、つまり斜めに沈下する現象を指し、建物全体が一様に沈下する場合に比べて深刻な損傷を引き起こしやすいという特徴があります。不同沈下が進むと、床や柱の傾斜、壁のクロスの亀裂、外壁のひび割れ、サッシの歪み、ドアの開閉困難などの不具合が発生します。
不同沈下の主な原因は以下の通りです。
軟弱地盤
建物が軟弱な地盤の上に建てられた場合、その重みによって土の体積が減少する「圧密」現象が生じ、時間をかけてじわじわと地盤が沈下していくことがあります。特に埋め立て地や粘土質の地盤ではこの現象が起こりやすいとされます。地下水の過剰な汲み上げや地盤の圧縮も地盤沈下を促進する要因となります。
地震による液状化
砂と水が多く含まれる地盤が地震の振動を受けると、地盤内の水分が増加し、砂地が液状になる「液状化現象」が発生します。これにより水と砂が地表に噴き出し、地盤が沈下することで、建物が傾くことがあります。埋め立て地や川沿いの地域は特に液状化が発生しやすい傾向にあります。
不適切な地盤改良工事や基礎選定
地盤調査の結果に基づかず、適切な地盤改良工事が行われなかったり、建物や地盤の状況に合わない基礎が選定されたりすることも、不同沈下の主要な原因となります。
人為的な要因
近隣での大規模な掘削工事や地下水位の急激な低下など、周辺環境における人為的な要因によって地盤が変状し、不同沈下を引き起こすことも考えられます。
「うちの会社に責任が？」不動産仲介業者の調査・説明義務の範囲
不動産仲介業者は、不動産売買のプロフェッショナルとして、売主と買主の間に立ち、安全かつ円滑な取引が成立するようサポートする立場にあります。この役割を果たす上で、媒介業者は依頼者（買主や売主）に対して「善良なる管理者の注意をもって媒介業務を処理する義務」、すなわち「善管注意義務」を負い（民法第656条、第644条）、さらに宅地建物取引業法第31条1項に基づく「誠実義務」も課されています。これらの義務により、仲介業者には対象物件に関する調査義務と説明義務が発生します。
1. 不動産仲介業者の調査義務とは？
不動産仲介業者が負う調査義務は、建築士や不動産鑑定士といった専門家が課されるような高度な調査義務や、天井裏まで入るような検査義務までではありません。しかし、「通常の不動産調査義務」は負っており、具体的には、以下の事項が調査義務の対象となり得ます。
容易に知り得る事項
目視による現地調査で確認できる範囲の事項。例えば、建物の外壁や基礎の亀裂など、一見して明らかであったり、わずかな注意を払えば容易に発見できた雨漏りなどは、調査義務の範囲に含まれる可能性があります。例えば、建物の「外壁の亀裂、基礎の亀裂」などを発見した場合、0.5mmのシャープペンシルの芯が20mm程度楽に入るようであれば「構造的な瑕疵がある建物」であると判断できるとされています。
調査の依頼を受けてこれを承諾した事項
特定の事項について買主や売主から調査の依頼があり、仲介業者がそれに応じた場合。
取引の具体的な状況を勘案すれば当然に調査を行うべきであると考えられる事項
例えば、売主から白アリらしき虫の死骸の発見、玄関や浴槽の腐食、柱のガムテープなどの情報が認識できた場合、仲介業者は買主に対し、さらなる調査を促す義務を負うとされています。例えば、裁判例では、菜園を目的とする買主が日当たりのよい土地を求めていたケースで、隣地に高架構造の道路が通ることを容易に知り得たのに調査しなかった事例では、仲介業者に調査説明義務違反が認められています。
2. 説明義務違反が認められるケース・認められないケース
仲介業者が負う説明義務は、買主が不動産を購入するか否か、売買代金をいくらにするかといった意思決定に重大な影響を及ぼす事項が対象となります。宅地建物取引業法第35条に列挙される重要事項の説明はもちろんのこと、それに限定されず、それ以外の事項についても、買主にとって「重大な不利益を及ぼすことが予想される事項を認識している場合」には説明義務が生じます。
土地の不同沈下に関連する説明義務違反が裁判所で認められたケースは、主に仲介業者が対象物件の地盤に関する問題を「認識していた」、または「通常の注意義務を尽くせば認識し得る状況にあった」にもかかわらず、その事実を買主に適切に説明しなかった場合です。
認識していたにもかかわらず説明しなかった事例
- ・東京高等裁判所 平成13年12月26日判決: 仲介業者が売主から地盤調査報告書を受け取り、土地が軟弱地盤であることを認識していたにもかかわらず、買主に対してその事実を十分に説明しなかったため、損害賠償責任が認められました。裁判所は、土地が軟弱地盤であるかどうかは買主の意思決定に重要な要素であり、仲介業者は信義則上、知り得た事実を説明・告知する義務を負うと判断しています。
- ・東京地方裁判所 平成13年6月27日判決: 上記高裁判決の第一審です。仲介業者が軟弱地盤であることを知りながら説明しなかったことで、買主が同程度の代金の別の物件を検討する機会を奪われ、安心して快適で平穏な生活を送る期待を裏切られたとして、仲介業者に不法行為責任が認められ、慰謝料の支払いが命じられています（各買主に対し510万円、500万円、490万円）。
通常の注意義務を尽くせば認識できたのに説明しなかった事例
- ・仲介業者が、建物の内部を目視で確認すれば地盤沈下による不具合の存在を認識できたはずなのに、仲介にあたって建物内部の確認を行わなかった場合、仲介業者の責任が認められています。
一方で、説明義務違反が裁判所で認められなかったケースもあります。これは、仲介業者が専門家としての限度を超えた調査内容の場合、または問題の認識が困難であった場合が多いです。
認識が困難であった、または専門家としての限度を超えた場合
- ・東京高等裁判所 平成13年12月26日判決：
先に紹介した高裁判決です。売主側の仲介業者については責任が認められましたが、買主側の仲介業者については、売主側から土地の地質に関する詳細な情報の提供を受けておらず、土地の近隣に軟弱地盤地域があるという程度の認識しかなかったため、地盤の軟弱性に関する告知義務違反が否定されました。 - ・千葉地方裁判所 平成6年8月25日判決：
前の居住者から建物の傾斜の事実を何ら聞かされておらず、売主、買主、リフォーム会社の従業員の誰もが建物に入っても傾斜の事実に気づかなかったという事情が重視され、仲介業者の責任が否定されています。 - ・東京地方裁判所 平成26年12月18日判決：
仲介業者が建物の傾斜を認識していたものの、築30年以上の古い建物であり、2階和室が増築されたものであることから、その傾斜を経年や増築の影響によるものと判断した事例では、その判断がやむを得ないとされ、責任が否定されました。 - ・神戸地方裁判所 平成11年7月30日判決：
天井裏に多数のコウモリが棲息しているかどうかを確認するために、天井裏まで調査すべき義務は、一見して明らかに疑うべき特段の事情がない限り、仲介業者にはないとされています。
これらの事例からわかるように、仲介業者の責任が問われるか否かの判断は、「仲介業者が物件の重要な欠陥（特に地盤の軟弱性や不同沈下）を認識していたか、または通常の注意義務を尽くせば認識できたか」、そして「その事実が買主の意思決定に重大な影響を及ぼすか」にあります。単に地盤の専門家でないというだけでは免責されず、知り得た情報や知り得べき情報は、買主の不同沈下に関する責任の有無を判断する上で適切に開示・説明する義務があると言えるでしょう。
不同沈下で問われる売主と建築業者の責任
不動産取引において不同沈下のような問題が発生した場合、仲介業者だけでなく、売主や建物を建築した業者も責任を問われる可能性があります。それぞれの責任の種類と内容を理解することは、トラブル解決の第一歩です。
1. 売主が負う「契約不適合責任」とは？
不動産を購入した買主は、引き渡された物件に種類、品質、数量が契約内容に適合しない「契約不適合」（2020年の民法改正前は「瑕疵」と呼ばれていました）がある場合、「契約不適合責任」を売主に対して追及することができます。
これは、不動産取引の対象物が契約の目的を達成できない状態にある場合に、売主が負うべき責任です。(なお、仲介業者はあくまで売買契約の成立をサポートする立場であるため、買主に対して契約不適合責任を負うことはありません。)
買主が契約不適合を理由に売主に求めることができる法的手段には、以下のものがあります。
修補請求（追完請求）
契約内容に適合しない部分の修理や代替物の引き渡しを求めることができます。
代金減額請求
売主が修補に応じない場合や修補が不可能な場合に、不適合の程度に応じて代金の減額を請求できます。
損害賠償請求
債務不履行の一般原則に基づき、損害の賠償を求めることができます。
契約解除
売主が修補に応じない場合や修補が不可能な場合に、契約を解除して代金の返還を求めることができます。
不同沈下の場合、基礎工事の施工不良によって建物に不同沈下が生じていると判明した場合、買主は契約不適合責任に基づき、売主に修補を求めることなどが考えられます。なお、売主の契約不適合責任は、買主が不適合の事実を知った時から1年以内に売主に通知しなければ行使できなくなるという期間の制限があります（民法第566条本文）。
ただし、新築住宅の売買契約においては、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、売主は引き渡しから10年間、住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について担保責任を負うと定められています（品確法第95条1項）。この品確法に基づく責任は、買主に不利な特約があっても無効となる強力な規定です。
2. 建築業者が負う「不法行為責任」とは？
建物の建築に携わった設計者、施工者、工事監理者といった建築プロセスの関与者は、買主との間に直接の契約関係がなくても、「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」がある場合、不法行為（民法第709条）に基づく損害賠償責任を負う可能性があります。
「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」とは、居住者等の生命、身体、財産を危険にさらすような瑕疵を指し、現状で危険が現実化していなくても、放置すればいずれ危険が現実化する場合も含まれます（最高裁判所 平成23年7月21日判決）。不同沈下が進んでいる建物は、この「基本的な安全性を損なう瑕疵」に該当すると考えられます。
具体的な建築上の瑕疵（欠陥）としては、以下のようなものが問題となることがあります。
必要な地盤改良工事の不施工
軟弱地盤であるにもかかわらず、地盤改良工事が行われなかった場合、これは設計上の瑕疵の問題と考えられます。
地盤改良工事の工法選択の誤り
地盤の状況に適さない地盤改良工法が選ばれた場合も、設計上の瑕疵の問題と考えられます。
地盤改良工事自体の施工不良
地盤改良工事が設計通りに行われなかったり、不適切な施工が行われたりした場合、これは施工上の瑕疵の問題となり得ます。
基礎と地盤の不適合
地盤の許容応力度に合わない基礎形式が選択されたり、布基礎の底盤幅が不足していたりした場合も、設計上の瑕疵の問題と考えられます。
これらの問題によって不同沈下が生じ、建物としての基本的な安全性が損なわれていると判断された場合、買主は、施工者、設計者、工事監理者といった建築プロセスの関与者らに対し、不法行為責任に基づき、修補費用等の損害賠償を求めることが考えられます。
裁判所は不同沈下をどう審理する？
不同沈下に関するトラブルが裁判に発展した場合、裁判所はどのような点を重視して審理を進めるのでしょうか。特に、不同沈下の「原因」がどこにあるのかは、責任の所在を判断する上で非常に重要なポイントとなります。
1. 不同沈下の判断基準と立証の難しさ
裁判所が不同沈下を審理する際、まず建物に「不同沈下が生じている事実」が認定されます。これは、建物の床や壁が傾いている（不陸）といった具体的な現象が主張立証されることが多いです。傾斜の測定には、レーザーレベル（レーザー墨出し器）などの機器が用いられ、多数の箇所の高低差が測定されます。
しかし、建物に傾斜が生じているからといって、直ちにその原因が不同沈下にあると断定できるわけではありません。傾斜の原因は、不同沈下以外にも建物自体の施工不良や老朽化など複数考えられるためです。
したがって、原告（買主など）側は、「建物が傾いている」という現象だけでなく、その「原因が不同沈下にある」ことを具体的に主張立証する責任を負います。単に「建物が傾いているが、この原因は不同沈下である」という主張だけでは、原因論について十分な立証ができていないと判断されることがあります。
裁判所は、以下のような証拠を総合的に評価し、不同沈下の有無やその原因を判断します。
地盤調査の結果を記載した証拠
スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）などの結果が提出され、地盤の軟弱性や不均質性が検討されます。
建物の基礎の形式・構造を証する図面
矩計図（かなばかりず）や基礎伏図といった設計図面が、基礎と地盤の適合性を判断するために必要とされます。
不同沈下の有無を推認させる事実を証する証拠
床の傾きなどの測定結果が用いられます。
その他、地盤改良工事の施工状況など客観的な事実。
裁判所は、床の傾斜の原因が不同沈下以外にも存在する可能性を考慮し、推認を基礎付ける事実（傾きの程度・方向性など）と推認を妨げる事実（他原因を疑わせる事実など）について当事者双方に主張立証を促し、これらを総合的に評価して判断します。
2. 「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」の役割
国土交通省が定める「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」（平成12年建設省告示第1653号）は、住宅に不具合事象が発生した場合に、構造耐力上主要な部分に瑕疵（欠陥）が存する可能性を示すものとして参考にされます。
この基準では、床や壁、柱の傾斜の勾配に応じて、瑕疵が存する可能性が「低い（3/1000未満）」、「一定程度存する（3/1000以上6/1000未満）」、「高い（6/1000以上）」と区分されています。例えば、1メートルにつき3mm（3/1000）以上の傾斜があると、健康被害や建具の不具合が起きやすいと言われています。
しかし、この基準はあくまで「参考となるべき技術的基準」であり、構造耐力上主要な部分における瑕疵の有無を特定するためのものではありません。つまり、「レベル1（3/1000未満）」であっても瑕疵が存する場合があり、逆に「レベル3（6/1000以上）」に該当しても瑕疵が存しない場合もあると明記されています。
実際に裁判所は、この技術的基準に該当する傾斜があったとしても、直ちに瑕疵が存在すると認めるわけではなく、傾斜の原因が特定されていないとして原告の請求を排斥した事例もあります。
したがって、この基準は問題の発見や可能性の示唆には有用ですが、具体的な法的責任を追及する際には、専門的な調査と緻密な立証が不可欠となります。
不同沈下トラブルへの対応と弁護士に相談するメリット
不同沈下のような建築・不動産に関するトラブルは、技術的、法律的に非常に複雑であり、問題が長期化すると多大な時間、労力、そして費用を要することになります。建築会社や不動産会社の経営者様にとって、このようなトラブルは事業の継続性にも影響を及ぼしかねない重大な問題です。
1. 経営者が事業のコアに集中するために
不同沈下トラブルへの対応は、専門性の高い調査や交渉、そして場合によっては訴訟対応が必要となります。これらを自社で行おうとすると、経営者様や担当役員が本来集中すべき事業の中核業務から離れ、多大な時間を費やすことになってしまいます。これは、会社の成長機会の逸失や、他の重要な経営課題への対応の遅れにつながりかねません。
このような状況でこそ、専門家である弁護士の力を借りるメリットは大きいと言えます。
専門知識に基づく的確な判断
不動産や建築に関する訴訟は、地盤の性質、建物の構造、施工方法など、高度に専門的な知識を要します。弁護士は、これらの専門分野における法的解釈と過去の裁判例に基づいて、貴社がどのような責任を負う可能性があるのか、どのような証拠が必要なのかを的確に判断し、最適な戦略を立てることができます。
交渉・訴訟対応の代行
買主や他の関係者との交渉、あるいは訴訟手続といった煩雑な実務を弁護士に一任することで、経営者様は精神的負担から解放され、事業の企画・開発、営業戦略、人材育成など、貴社の事業の「コア」な部分に集中できるようになります。
リスクの最小化と早期解決
専門家による対応は、トラブルの長期化を防ぎ、賠償額の最小化、ひいては貴社の信用毀損リスクを低減することにも繋がります。弁護士は、トラブルの根源を特定し、建設的な解決策を導き出すためのサポートをいたします。
当法律事務所では、不動産・建築分野に特化した実績と経験を持つ弁護士が、貴社の抱える不同沈下問題に対し、一つ一つ丁寧に向き合い、貴社の立場に立った最適な解決策をご提案いたします。
まとめ
土地の不同沈下は、建物の傾斜という形で現れ、その原因は建物自体の問題と地盤の問題に大別されます。特に地盤の問題、すなわち不同沈下は、軟弱地盤や液状化、不適切な地盤改良・基礎選定に起因し、建物の基本的な安全性を損なう重大な瑕疵となり得ます。
不動産取引において不同沈下問題が発生した場合、不動産仲介業者は知り得た情報や、通常の注意義務で知り得た情報について買主に説明する義務を負い、その違反があれば賠償責任を問われる可能性があります。売主は買主に対して契約不適合責任を負い、建物の建築業者（設計者、施工者等）は、直接の契約関係がなくても、基本的な安全性を損なう瑕疵があれば不法行為責任を問われる可能性があります。
裁判所での審理では、建物の傾斜という現象だけでなく、その原因が不同沈下にあることを具体的に立証することが重要です。国土交通省の技術的基準は参考となりますが、それ自体が瑕疵の有無を特定するものではないため、個別具体的な状況に応じた専門的な判断が求められます。
このような複雑な問題に直面した際、建築・不動産会社の経営者様が、法的リスクを正確に把握し、迅速かつ適切に対応することは、貴社の信頼と事業の安定を守る上で不可欠です。専門知識を持つ弁護士に相談し、トラブル対応を一任することで、経営者様は安心して事業の「コア」な業務に集中し、会社のさらなる発展に力を注ぐことができるでしょう。
もし貴社が不同沈下に関する問題でお困りでしたら、まずは当法律事務所にご相談ください。私たちは、貴社の不安を解消し、最善の解決へと導くため、全力でサポートさせていただきます。