空き家問題と相続｜
放置リスクと対処法を弁護士が解説
「実家を相続したが、遠方に住んでいて誰も住まない」「空き家のまま放置しているが、どうすればいいか分からない」——相続をきっかけに空き家を抱える方が増えています。特に地方では深刻な問題です。
空き家を放置すると、固定資産税の増額・建物の老朽化・近隣トラブル・行政指導など、さまざまなリスクがあります。一方で、適切に対処すれば税制優遇を受けて売却できる場合もあります。
このページでは、相続した空き家の放置リスクと対処法を解説します。
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空き家を放置するリスク
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 固定資産税の増額 | 「特定空家」「管理不全空家」に指定されると住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大6倍になります。 |
| 建物の老朽化・倒壊 | 管理されない建物は急速に老朽化し、倒壊の危険が生じます。 |
| 近隣トラブル | 雑草・害虫・不法投棄・放火など、近隣に迷惑をかけ損害賠償責任を負うことも。 |
| 行政指導・代執行 | 自治体から改善指導を受け、従わないと行政代執行で解体され費用を請求されます。 |
| 資産価値の低下 | 放置期間が長いほど建物の価値が下がり、売却が難しくなります。 |
相続した空き家の対処法【5つの選択肢】
| 対処法 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 売却する | 空き家を売却して現金化する。最も一般的な対処法。 | 利用予定がない場合 |
| 賃貸に出す | リフォームして賃貸物件として活用する。 | 立地が良い場合 |
| 解体して更地にする | 建物を解体し更地として売却・活用する。 | 建物が老朽化している場合 |
| 相続放棄 | 他に相続したい財産がなければ相続放棄する（3ヶ月以内）。 | 負債が多い・価値がない場合 |
| 国庫帰属制度 | 一定要件で土地を国に引き取ってもらう（2023年開始）。 | 売れない土地の場合 |
空き家売却の税制優遇｜3,000万円特別控除
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」を使えます。譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、大きな節税になります。
特例の主な要件
- 被相続人が亡くなる直前まで一人で住んでいた家であること（老人ホーム入居等の例外あり）
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震リフォームをするか、更地にして売却すること（一定の場合、買主が実施でも可）
空き家問題で弁護士に相談すべきケース
空き家の売却自体は不動産会社の領域ですが、以下のような場合は弁護士への相談が有効です。
| こんな場合 | 弁護士のサポート |
|---|---|
| 共有名義で意見が対立 | 相続人間で空き家の処分方針が対立している場合、遺産分割・共有解消を交渉します。 |
| 相続登記が未了 | 売却の前提となる相続登記（義務化）を、遺産分割から進めます。 |
| 相続放棄を検討 | 空き家以外に財産がなく相続したくない場合、相続放棄の判断・手続きを行います。 |
| 相続人が多数・不明 | 長年放置され相続人が多数・不明な場合の調査・交渉を行います。 |
| 近隣トラブル・損害賠償 | 空き家が原因の近隣トラブル・損害賠償問題に対応します。 |
よくある質問
空き家を放置するとどうなりますか？
管理不全のまま放置すると「管理不全空家」「特定空家」に指定され、固定資産税の住宅用地特例（1/6に軽減）が解除されて税額が最大6倍になります。さらに改善指導に従わないと行政代執行で解体され、その費用を請求されます。近隣への損害賠償責任を負うこともあります。早めの対処が重要です。
相続した空き家を売ると税金はどのくらいかかりますか？
売却益に譲渡所得税がかかりますが、一定要件を満たせば「空き家の3,000万円特別控除」で譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、多くの場合は税負担が大きく軽減されます。ただし相続開始から3年を経過する年末までの売却などの要件があるため、早めの対応が必要です。
空き家を解体すると固定資産税が上がると聞きました。本当ですか？
建物を解体して更地にすると住宅用地特例がなくなり、土地の固定資産税が上がる（最大6倍）のは事実です。ただし特定空家に指定された場合も同様に特例が外れます。解体して売却する場合は3,000万円控除の活用や売却時期を含めて総合的に判断する必要があります。
誰も住まない実家を相続したくありません。放棄できますか？
空き家以外に相続したい財産がなければ、相続放棄（3ヶ月以内）が選択肢になります。ただし相続放棄しても、次の相続人が管理を始めるまでは管理義務が残る場合があります。また相続放棄すると預貯金等も一切相続できません。慎重な判断が必要なため弁護士にご相談ください。
売れない空き家の土地はどうすればいいですか？
2023年に始まった「相続土地国庫帰属制度」を使えば、一定の要件を満たす土地を国に引き取ってもらえる可能性があります。ただし建物がある場合は解体が必要など要件があります。詳しくは「相続土地国庫帰属制度」のページをご覧ください。
相続した空き家は、
放置するほどリスクが高まります。
3,000万円特別控除など税制優遇には期限があり、早めの対処が有利です。相続人間でもめている場合は、まず法的問題の解決が必要です。
大分みんなの法律事務所では、初回相談（無料）で状況を確認し、遺産分割・相続登記・売却・相続放棄など最適な対処法を提案します。不動産会社・税理士と連携してワンストップで対応します。
※「初回相談無料」「365日24時間受付」「LINE相談」「法テラス対応」は現在の事務所運用と一致するか公開前にご確認ください。