共有不動産のトラブルと解消方法｜
弁護士が解説
「相続の際、とりあえず兄弟で不動産を共有名義にしたが、売りたくても他の共有者が反対して売れない」「共有者の一人が勝手に住んでいて家賃も払わない」——このような共有不動産のトラブルは非常に多く発生しています。
不動産の共有は、一見公平に見えて、実は将来のトラブルの温床です。売却・活用・管理のすべてに他の共有者の同意が必要になり、意見が対立すると身動きが取れなくなります。
このページでは、共有不動産のトラブルとその解消方法を解説します。
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共有不動産で起こるトラブル
| トラブル | 内容 |
|---|---|
| 売却できない | 不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要。1人でも反対すると売れません。 |
| 活用・リフォームできない | 大規模な変更・賃貸には共有者の同意（持分の過半数や全員）が必要です。 |
| 共有者の1人が独占 | 共有者の一人が不動産を独占的に使用し、他の共有者が使えない・家賃も入らないケース。 |
| 次の相続で複雑化 | 共有者が亡くなるとその持分がさらに相続され、共有者がネズミ算式に増えます。 |
| 持分を第三者に売られる | 共有者が自分の持分を専門業者等の第三者に売却し、見知らぬ人と共有になるリスク。 |
| 管理費・税金の負担で揉める | 固定資産税・修繕費の負担割合で共有者間の対立が生じます。 |
共有不動産の解消方法【5つの方法】
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 方法1 他の共有者に持分を売る／買い取る | 共有者同士で持分を売買し、1人の単独所有にする方法です。最もシンプルな解消法で、共有者間の合意があれば実現できます。買い取る側に資力が必要です。 |
| 方法2 共有者全員で第三者に売却する | 共有者全員が合意して不動産全体を第三者に売却し、代金を持分に応じて分けます。換価分割と同じ考え方です。全員が現金化を望む場合は最もスムーズです。 |
| 方法3 自分の持分だけを売却する | 自分の共有持分のみを第三者（専門業者等）に売却する方法です。他の共有者の同意なく単独でできますが、買い手が限られ価格も低くなりがちです。トラブルの火種になることも。 |
| 方法4 共有物分割請求（協議・調停） | 共有者に対して「共有状態を解消してほしい」と請求する方法です。まず共有者間で協議し、まとまらなければ裁判所の手続きに進みます。共有者は分割請求を拒否できません。 |
| 方法5 共有物分割請求訴訟 | 協議・調停で解決しない場合、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起します。裁判所が①現物分割②代償分割③競売による換価分割のいずれかを命じます。 |
共有物分割請求訴訟｜最終的な解決手段
話し合いで共有を解消できない場合、共有物分割請求訴訟が最終手段になります。共有者は分割請求を拒否できないため、必ず何らかの解決に至ります。
| 裁判所の判断 | 内容 |
|---|---|
| 現物分割 | 土地を物理的に分筆して各共有者に分ける。土地の形状・面積により可能な場合。 |
| 代償分割（全面的価格賠償） | 1人が不動産を取得し、他の共有者に持分相当の金銭を支払う。 |
| 換価分割（競売） | 不動産を競売にかけ、代金を持分に応じて分ける。他の方法が難しい場合に選択される。 |
2023年民法改正で変わった共有のルール
2023年4月施行の民法改正により、共有に関するルールが一部改正され、共有物の利用・変更がしやすくなりました。
- 所在不明の共有者がいても、裁判所の関与により共有物の変更・管理ができるようになった
- 共有物の管理（賃貸借の設定等）の要件が明確化された
- 所在不明共有者の持分を取得・譲渡できる制度が新設された
- これにより、共有者の一部が不明でも共有解消を進めやすくなった
弁護士に依頼するメリット
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 最適な解消方法の選択 | 持分売買・全体売却・分割請求など、状況に応じた最適な解消方法を提案します。 |
| 共有者との交渉代理 | 感情的になりやすい共有者間の交渉を弁護士が代理します。 |
| 持分の適正評価 | 持分の売買価格・代償金の算定を適正に行います。 |
| 分割請求訴訟の対応 | 交渉で解決しない場合、共有物分割請求訴訟を提起・遂行します。 |
| 所在不明共有者への対応 | 2023年改正の新制度を活用し、行方不明の共有者がいる場合も解消を進めます。 |
よくある質問
共有者の1人が売却に反対しています。どうすればいいですか？
不動産全体の売却には全員の同意が必要ですが、反対する共有者がいる場合は「共有物分割請求」で共有状態の解消を求められます。共有者は分割請求を拒否できません。まず交渉・調停を試み、まとまらなければ分割請求訴訟で解決します。弁護士が対応します。
自分の共有持分だけを売ることはできますか？
できます。共有持分は他の共有者の同意なく、単独で第三者に売却できます。ただし共有持分だけでは買い手が限られ、価格も市場価格より低くなる傾向があります。また見知らぬ第三者と共有になることで他の共有者とトラブルになることもあります。まず他の共有者への売却を検討するのがお勧めです。
共有者の1人が不動産を独占して使っています。家賃を請求できますか？
共有者の1人が独占的に使用している場合、他の共有者は持分に応じた使用の対価（賃料相当額）を請求できる可能性があります。過去分についても不当利得返還請求ができる場合があります。弁護士が請求をサポートします。
共有者が行方不明です。共有を解消できますか？
2023年の民法改正により、所在不明の共有者がいても、裁判所の手続きを利用して共有物の変更・管理や、所在不明共有者の持分の取得ができるようになりました。従来より解消が進めやすくなっています。弁護士が手続きを代理します。
共有物分割請求訴訟にはどのくらい時間がかかりますか？
事案によりますが、訴訟提起から解決まで半年〜1年以上かかることがあります。交渉や調停で解決すればより短期間で済みます。まず交渉・調停での解決を目指し、それが難しい場合に訴訟を検討します。
「売れない・使えない・揉めている」
共有不動産は早めにご相談を。
共有不動産のトラブルは、放置するほど（次の相続で共有者が増えるほど）解決が難しくなります。「売れない」「使えない」「揉めている」という共有不動産でお困りなら、早めに弁護士にご相談ください。
大分みんなの法律事務所では、初回相談（無料）で状況を確認し、最適な共有解消の方法を提案します。共有者との交渉から分割請求訴訟まで一貫して対応します。
※「初回相談無料」「365日24時間受付」「LINE相談」「法テラス対応」は現在の事務所運用と一致するか公開前にご確認ください。